28/04/2012

Nueva Ley que limita la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros

El 22 de diciembre de 2011 el Congreso Nacional sancionó la Ley Nº 26.737 Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales (en adelante, la “Ley”) destinada a limitar la venta de tierras a extranjeros.

En primer lugar, destacamos que la Ley obliga a los propietarios de tierras que invistan la condición de extranjeros, sean personas físicas o jurídicas, a denunciar dicha titularidad ante la Autoridad de Aplicación dentro de los ciento ochenta (180) días de la entrada en vigencia de la ley.

La principal cuestión introducida por la Ley es establecer un límite de un quince por ciento (15%) a la titularidad de tierras rurales en el territorio nacional por parte de extranjeros. Dicho porcentual se computará también sobre el territorio de la provincia, municipio, o entidad administrativa equivalente. Se entiende por titularidad extranjera toda adquisición, trasferencia, y cesión de derechos a favor de, entre otras:

(i)       Personas físicas de nacionalidad extranjera.

(ii)     Personas jurídicas, locales o extranjeras, cuyo capital social sea de titularidad de personas físicas o jurídicas de nacionalidad extranjera, en proporción superior al cincuenta y uno por ciento (51%), o en proporción necesaria para formar la voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario.

(iii)   Personas jurídicas vinculadas o controladas por una sociedad o cooperativa extranjera, en un porcentaje mayor al veinticinco por ciento (25%), o tengan los votos necesarios para formar la voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario.

(iv)   Personas físicas o jurídicas extranjeras que, sin acreditar formalmente calidad de socios, actúan en una sociedad como si lo fueran.

(v)     Sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures, y que esto le permita a su tenedor aumentar su tenencia accionaria en un porcentaje mayor al veinticinco por ciento (25%), y se trate de personas físicas o jurídicas extranjeras.

(vi)   Las personas jurídicas de derecho público extranjero.

Quedan exceptuadas de la aplicación de la Ley las siguientes personas físicas de nacionalidad extranjera:

(i)       Aquellas que cuenten con diez (10) años de residencia continua, permanente y comprobada en el país.

(ii)     Los que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia permanente y continua de cinco (5) años.

(iii)   Los unidos en matrimonio con un ciudadano/a argentino/a con cinco (5) años de anterioridad a la transmisión de los derechos pertinentes y demuestre residencia continua y permanente.

La Ley establece que las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las mil hectáreas (1.000 has.) en la zona núcleo, o superficie equivalente, según la ubicación territorial.

Esta superficie equivalente será determinada por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales según la localización de las tierras y su proporción respecto del resto del municipio, departamento, y provincia que integren, y la capacidad y calidad de las tierras para su explotación.

Adicionalmente, se prohíbe que personas extranjeras sean titulares de inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.

La Ley obliga a los propietarios de tierras que invistan la condición de extranjeros, sean personas físicas o jurídicas, a denunciar dicha titularidad ante la Autoridad de Aplicación dentro de los ciento ochenta (180) días de la entrada en vigencia de la ley.

Se establece la creación de un Registro Nacional de Tierras Rurales en el ámbito del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Algunas de sus funciones específicas son:

(i)       Expedir certificados de habilitación de todo acto por el cual se transfieran derechos de propiedad sobre tierras rurales en los supuestos comprendidos por la Ley.

(ii)     Controlar el cumplimiento de la Ley con legitimación para actuar en sede administrativa o judicial.

El Proyecto de Ley dispone la realización de un relevamiento catastral y dominial sobre las tierras rurales a realizarse dentro de los ciento ochenta (180) días de la creación del Registro Nacional de Tierras Rurales.

La Ley aclara expresamente que no afecta derechos ya adquiridos, y establece una cláusula transitoria que dispone que toda adquisición, transferencia o cesión de derechos que se realicen entre la entrada en vigencia de la ley y su reglamentación por el Poder Ejecutivo Nacional queda alcanzado por la Ley.

La Ley fue promulgada el 27 de diciembre de 2011.